call-1


+7 (495) 649-18-23
Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей

Суд восстановил право столичной компании на регистрацию ипотеки после вмешательства московского бизнес-омбудсмена


В адрес Уполномоченного поступила жалоба ОАО «А» на решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации ипотеки.

В результате изучения имеющихся материалов было установлено, что между ОАО «А» и Банком был заключен Договор ипотеки в обеспечение обязательств ЗАО «С» по Договору о предоставлении банковской гарантии, заключенному между Заемщиком ОАО «А» и Банком.

Предметом залога по Договору ипотеки являются принадлежащие ОАО «А» на праве собственности нежилые здания, помещения и земельный участок, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, расположенные в городе Москве.

В начале 2015 года ОАО «А» совместно с Банком обратилось в Отдел регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации ипотеки.

Весной того же года государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), т.е. в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В ходе изучении дополнительно полученных документов были установлены следующие нарушения.

Так, согласно ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также иным федеральные законы не содержат положений о том, что ипотека земельного участка возможна только с одновременной ипотекой всех зданий или сооружений, находящихся на данном земельном участке. Из чего следует, что ипотека части зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, с одновременной ипотекой этого земельного участка не противоречит действующему законодательству; следовательно, вышеуказанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации.

В то же время Закон об ипотеке, Закон о регистрации и Закон о кадастре, а также иные нормативные правовые акты не содержат положений, не допускающих ипотеку здания в случае, если это здание частично выходит (выступает) за границы земельного участка, на котором указанное здание расположено и который одновременно передается в ипотеку.

Таким образом, ипотека здания в рассматриваемом случае не противоречит закону, в связи с чем вышеуказанные обстоятельства не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Представленный ОАО «А» для государственной регистрации договор ипотеки полностью удовлетворяет требования действующего законодательства.

На основании вышеизложенного ОАО «А» во взаимодействии с Уполномоченным обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы с целью разрешения сложившейся ситуации.

Зимой 2015 года в Арбитражный суд города Москвы вынес решение удовлетворить заявление ОАО «А», признав решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации ипотеки незаконным; при этом на Управление Росреестра по Москве была возложена обязанность осуществить государственную регистрацию ипотеки соответствующих объектов недвижимого имущества. Данное судебное решение оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, вынесенным в начале 2016 года, и вступило в законную силу.

Таким образом, права ОАО «А» в части признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации ипотеки восстановлены в полном объеме вступившим в законную силу решением суда.